הסיבה לירידה ברווח הנקי של אמות השקעות

אמות השקעות החלטת אכיפה רשות ניירות ערך עלויות עסקה

הדוחות הכספיים של אמות השקעות לרבעון הראשון מצביעים על שיפור בכל הפרמטרים. כמעט.
ה-NOI עלה ב-8%, ה-EBITDA טיפסה ב-9%, ואפילו ה-FFO למניה זינק ב-11%.
רק בשורה התחתונה, שורת הרווח הנקי, אמות מציגה ירידה של 4%.

אמות רבעון ראשון 2018
(מקור: דוח כספי של אמות השקעות ל-Q1/18, עמוד 10)

וודאי שמתם לב לכוכבית הקטנה (*) שמופיעה בטבלה בצמוד לשורת הרווח הנקי. ובכן, זה מה שנכתב שם:

"הירידה ברווח הנקי לעומת אשתקד נובעת מעלויות עסקה בגין רכישת נכסים במהלך התקופה המדווחת אשר נזקפו לרווח והפסד בהיקף של 20 מיליון ש"ח, בהתאם לתקן דיווח כספי בינלאומי מספר 13 והחלטת אכיפה חשבונאית 18-1 של הרשות לניירות ערך."

בפוסט הזה אתמקד בהחלטת אכיפה חשבונאית 18-1 של רשות ניירות ערך ובהשפעות שלה על הדוחות הכספיים של החברות המדווחות, שהנדל"ן להשקעה שבבעלותן מוצג לפי מודל השווי ההוגן.

בנימה אישית:
השתדלתי לכתוב את הפוסט באופן ברור ופשוט במטרה שגם קוראי בלוג אג"ח שאינם חשבונאים יוכלו להבין את הסוגיה המרתקת שלפנינו.
אם בכל זאת משהו לא מובן, ניתן ליצור אתי קשר ואשמח לעזור ככל שאוכל.

החלטת אכיפה חשבונאית 18-1

ברשות ניירות ערך זיהו חוסר אחידות באופן שבו חברות ציבוריות מטפלות בעלויות השונות שעשויות להתהוות בעסקאות נדל"ן, ובסוף ינואר השנה פורסמה החלטת אכיפה חשבונאית (18-1) לגבי הטיפול החשבונאי בעלויות עסקה לרכישת נדל"ן להשקעה הנמדד לפי מודל השווי ההוגן.

מה זה עלויות עסקה?
עלויות עסקה כוללות: מסי רכישה; עלויות ליווי משפטי ובדיקת נאותות; עלויות שכר טרחה של שמאים; עלויות תיווך; אגרות שונות.
בעוד שחברות מסוימות נהגו לרשום את שווי הנכס בנטרול עלויות עסקה, חברות אחרות ייחסו את עלויות העסקה לשווי ההוגן של הנכס.
בחוזר שפורסם על ידי רשות ניירות ערך צוין שבחלק מהמקרים עלויות העסקה הגיעו לרף של כ-20% מעלות רכישת הנכס.

לא ברור? הנה דוגמא:
נניח שחברה רכשה נכס שהשווי שלו הוא 100 מיליון שקל ושילמה עליו מס רכישה של 6%.
בחלק מהמקרים השווי של הנכס הופיע בדוחות לפי שווי של 100 מיליון שקל,
ובחלק מהמקרים השווי של אותו נכס הופיע בדוחות לפי שווי של 106 מיליון שקל.
(אגב, עד סוף 2017 אמות השקעות השתייכה לקבוצה השנייה, שהעמיסה את עלויות העסקה על השווי ההוגן של הנכס).

לעמדת סגל רשות ניירות ערך המדיניות החשבונאית שיושמה על ידי אותם תאגידים מדווחים אינה תואמת להוראות תקן דיווח כספי בינלאומי מספר 13 (IFRS) ועל התאגידים היה להכיר בהפסד מירידת ערך נדל"ן להשקעה במהלך התקופה השוטפת שבה הוכרו לראשונה הנכסים, המיוחס לעלויות העסקה שהתהוו בעת הרכישה.

הרציונל שעומד מאחורי קביעת הרשות הוא שהשווי ההוגן של הנכסים בדוחות הכספיים מהווה את "מחיר היציאה" המוגדר כמחיר שהיה מתקבל ממכירתו של הנכס, ולא "מחיר כניסה" המוגדר כמחיר שהיה משולם כדי לרכוש את הנכס.

אמות השקעות – עלויות עסקה

הדוחות הכספיים של אמות השקעות לרבעון הראשון יכולים להמחיש את משמעות יישום החלטת האכיפה החשבונאית של הרשות.
מהלך הרבעון הראשון של 2018 אמות רכשה מתחם לוגיסטי במודיעין ומבנה לוגיסטי באריאל בתמורה כוללת של 318.5 מיליון שקל.
אמות השקעות, שאימצה ויישמה את הנחיית רשות ניירות ערך כבר בדוחות השנתיים ל-2017 (שפורסמו במרץ שנה) זקפה בגין שני הנכסים שנרכשו ברבעון לדוח רווח והפסד עלויות עסקה בהיקף של כ-20 מיליון שקל.

אמות השקעות התאמת שווי הוגן
(מקור: דוח כספי של אמות השקעות ל-Q1/18, עמוד 18)

סביר להניח שאלמלא החלטת האכיפה החשבונאית של רשות ניירות ערך, עלויות העסקה בהיקף של 20 מיליון שקל היו נזקפות לשווי ההוגן של שני נכסי הלוגיסטיקה שנרכשו במהלך הרבעון.
תרחיש כזה היה מביא לשני שינויים בדוח של אמות השקעות:
1. השווי ההוגן של הנכסים הנרכשים בספרים של אמות היה גבוה יותר.
2. הרווח הנקי של אמות ברבעון הראשון של 2018 היה גבוה יותר.

עד כאן לפעם זאת,
סיוון מצוין
יניב רחימי

לקבלת עדכונים בוואטסאפ על תכנים חדשים בבלוג אג"ח:
א. הוסף לאנשי הקשר שלך את המספר 0504-233-113
ב. שלח הודעת וואטסאפ עם שמך המלא ועם המילה "צרף"


גאון ושבר בלוג אגח

אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.