שבוע טוב חברים,
ביום חמישי האחרון נכחתי בכנס המשקיעים של שיכון ובינוי.
מצאתי לנכון לשתף אתכם בכמה מחשבות שעלו אצלי במהלך הכנס ובעקבותיו.
אייל לפידות – יקיר הצלמים
משקיעים שאיחרו לכנס של חברת שיכון ובינוי התקשו למצוא כיסא פנוי באולם הכנסים הגדול של הבורסה לניירות ערך בתל אביב.
יש כאן רמז דק למשחק הכיסאות שבו כולם שמחים ומרוצים כל עוד המוסיקה מתנגנת ברקע, אבל לזה עוד נגיע בהמשך.
ראשון לשאת דברים היה יו"ר שיכון ובינוי, תמיר כהן.
כהן לא התמהמה וכבר בשקף הראשון שלף את התותחים הכבדים – תמונותיהם של המנכ"ל הנכנס אייל לפידות והמשנה שלו, רועי יקיר.
אייל לפידות, יקיר המשקיעים, נחשב היום לנכס חוץ מאזני.
את המוניטין של לפידות לא תמצאו בדוחות הכספיים של שיכון ובינוי, אבל הוא משפיע על השווי של החברה.
מאז שנודע בשער בת רבים על הכוונה למנותו כמנכ"ל, המניה של שיכון ובינוי זינקה ב-133% כשמדד ת"א 125 עלה "רק" ב-16%.
בזמן שלפידות הידס לעבר הפודיום שררה באולם דממה ואפשר היה לשמוע את הבזקי הפלאשים מהמצלמות שתיעדו את איש השעה.
לפידות, שלא הרגיש בנוח עם המעמד החדש שלו ככוכב הפופ התורן של שוק ההון, שלח את הצלמים לדרכם.
ההערצה של המשקיעים למי שהכפיל את שווי מניותיהם בתקופה קצרה לא מפתיעה.
הכתרת מלכים, כמו גם הדחתם, היא מסורת בשוק ההון ובתקשורת. פרקטיקה עתיקה כשם שהיא מפוקפקת.
האתגר של לפידות יהיה להתעלם מדברי החנופה שהוא שומע מהמשקיעים ומהמחמאות השופעות שהוא קורא בעיתונות הכלכלית.
ברגע שבו לפידות יתחיל להאמין למה שאומרים וכותבים עליו, גורלו ייחרץ והוא יהפוך מנכס לנטל.
נדל"ן – עכשיו באים?
"לכל זמן ועת לכל חפץ" כתב קהלת.
ואמנם כך, בהשקעות ובעסקים עיתוי גרוע יכול להכשיל עסקה מצוינת, ולהפך.
ניכר שתחום הנדל"ן מהווה את הנדבך המשמעותי ביותר בתוכנית האסטרטגית המעודכנת של שיכון ובינוי.
בדיווח של שיכון ובינוי על החלטת הדירקטוריון לעדכן את האסטרטגיה של החברה נכתב כך:
"הקבוצה תיתן עדיפות לפיתוח מרבית המקרקעין שברשותה על פני מכירתם וכן להמשך רכישה של קרקעות לייזום מגורים ופיתוחן"
בכנס המשקיעים לפידות הכה על חטא של קודמיו וטען שלדעתו שיכון ובינוי עשתה טעות כשמכרה קרקעות תוך שהיא מוותרת על הרווח היזמי שנלווה אליהן.
שיכון ובינוי לא מתכוונת לעצור בתחום הנדל"ן למגורים, ובכוונתה לפתח גם את תחום הנדל"ן המניב.
יתכן שזאת החלטה נבונה שתשתלם לבעלי המניות של שיכון ובינוי, אבל אין ספק שבתזמון הנוכחי באותה מידה זאת עלולה להתברר גם כהחלטה אומללה.
ענף הנדל"ן נהנה כבר יותר מעשור מעלייה מתמשכת הן במחירי הדירות למגורים והן בשווי הנכסים המניבים.
בתחום הנדל"ן למגורים, התרחיש הפסימי של שיכון ובינוי מבוסס על מחיר של 2.2 מיליון שקל ליחידת דיור (כולל מע"מ),
בתחום הנדל"ן המניב רואים את מגמת העלייה במכפילי ה-NOI שטיפסו בארבע השנים האחרונות מרמה של 14, לרמה של 20.
הנתונים האלו מוכרים היטב לדירקטוריון ולהנהלה של שיכון ובינוי, הם מופיעים בשקף מספר 26 במצגת של החברה…
שיכון ובינוי מופיעה למסיבה באיחור ניכר.
אם המוסיקה תמשיך להתנגן, המשקיעים שלה יספיקו לחגוג באפטר פרטי.
אחרת, לפידות מסתכן בהשוואה לאותו נהג מונית שברגע ששומעים אותו מדבר על שוק המניות, זה הסימן למכור.
כגודל הציפיות
בעידן שרי אריסון הקיימות הייתה ערך עליון.
תחת שרביטו של לפידות הערך הוא הערך העליון.
אפשר לראות את זה כבר בסלוגן החדש של שיכון ובינוי, "בונים ערך – 2020", שמופיע במצגת שפורסמה בסוף השבוע האחרון.
בשינוי המנגינה ניתן היה להבחין כבר בשיחת הועידה של שיכון ובינוי שהתקיימה לאחר פרסום הדוחות לרבעון השני שהיו הראשונים שעליהם חתום לפידות.
הופעתן המחודשת של ביטויים כמו "מימוש ערך", ו"מימוש פוטנציאל" בלקסיקון של הנהלת שיכון ובינוי היו בין הגורמים שהזינו את המשך הזינוק במניית החברה.
לפי ההערכות של שיכון ובינוי, השווי העתידי של הקרקעות למגורים כשהן מפותחות נע בטווח של 8.3-6.2 מיליארד שקל (לפני מס),
והשווי העתידי של הקרקעות לנדל"ן מניב נע בטווח של 8.1-4.4 מיליארד שקל (לפני מס).
בשוק ההון כמו בשוק ההון, הציפיות מקדימות את המציאות.
התוצאות העסקיות של שיכון ובינוי ברבעון השלישי עדיין לא מעידות על הופעתו של השינוי המיוחל.
אומנם ההכנסות צמחו ב-11%, אולם בשורת הרווח התפעולי שיכון ובינוי עברה להפסד של 10.4 מיליון שקל,
ובשורה התחתונה ההפסד העמיק והסתכם ב-62 מיליון שקל, בהשוואה להפסד זניח של 2 מיליון שקל ברבעון המקביל.
באותה מידה שלכולם מובן שהשינוי בשיכון ובינוי לא יהיה מידי, לכולם ברור שהסבלנות של המשקיעים היא בת חלוף וימי החסד אינם נצחיים.
על מנת להאריך את ירח הדבש של לפידות עם המשקיעים יהיה עליו לתרגם את הצפת הערך מהשקופיות במצגת למעשים בשטח.
אופטימיות ופסימיות מכתיבים את כיוון המניות בטווח הקצר. בטווח הבינוני והארוך מי שקובע את הטון אלו הן התוצאות העסקיות.
הזינוק בשווי השוק של שיכון ובינוי מזניק גם את הציפיות מהחברה ומהעומד בראשה.
כעת ניתן רק לקוות שהתוצאות הן אלו שיהיו כגודל הציפיות ולא חלילה האכזבות.
שבוע מצוין
יניב רחימי
תכנים חדשים בבלוג אג"ח פתוחים באופן בלעדי במשך שבוע רק לחברים במועדון אג"ח – CluBond.
הצטרפו למועדון אג"ח – CluBond וקבלו גישה לתכנים מקצועיים ועדכונים על פוסטים חדשים.
שלב ראשון: מוסיפים לאנשי הקשר בנייד את המספר 0504-233-113.
שלב שני: שולחים הודעת וואטסאפ עם שם מלא ועם המילה "צרף".
שלב שלישי: מקבלים הודעת אישור בוואטסאפ עם קוד הגישה.
אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.
