ווסטדייל אמריקה תנסה לגייס 500 מיליון שקל בהנפקת אג"ח

חברת הנדל"ן האמריקאית ווסטדייל אמריקה (Westdale America) פרסמה אתמול בערב תשקיף.
ווסדייל אמריקה, שהתאגדה באיי הבתולה הבריטיים (חברת BVI), מתכוונת לגייס 500 מיליון שקל בהנפקת אג"ח.
את ההנפקה של ווסטדייל אמריקה מובילה חברת ברק קפיטל חיתום שמנוהלת ע"י צביקה מנס, ויועץ ההנפקה הוא אמיר ג'יריס.

תשקיף המדף שפורסם אמש כולל 1,020 עמודים, וכמובן שלא הספקתי לקרוא את כולו בעיון.
כאן אביא רק את עיקרי הדברים ביחס לווסטדייל אמריקה ולהנפקה הצפויה, ובהמשך אפרסם ניתוח מעמיק (בלי נדר).


השליטה בחברת ווסטדייל אמריקה

בעלת המניות היחידה בחברת ווסטדייל אמריקה היא Westdale Properties America I = WPAI (שותפות מוגבלת שהתאגדה בטקסס).
השותף הכללי (GP) של WPAI הוא תאגיד בשליטה ובבעלות מלאה של ג'ו בירד (Joseph George Beard), המחזיק ב-10% מהזכויות בשותפות.
השותף המוגבל (LP) של WPAI הוא תאגיד שמוחזק במלואו ע"י ילידיו ונכסיו של מייסד קבוצת קימל, המחזיק ב-90% מהזכויות בשותפות.
לשותף המוגבל ב-WPAI לא מוקנות זכויות ניהול ושליטה, ולכן ג'ו בירד, בעל השליטה בשותף הכללי הוא בעל השליטה בווסטדייל אמריקה.

על הרקע וההיסטוריה של קבוצת Westdale וג'ו בירד אפשר לקרוא להרחבה בתשקיף בעמודים: 143-141


תמורת ההנפקה ויעודה

תמורת הנפקת האג"ח של ווסדייל מיועדת לשמש את החברה לפירעון הלוואות של 71.5 מיליון דולר בשלושת הנכסים שישועבדו לטובת מחזיקי האג"ח, ו-52 מיליון דולר מיועדים למימון המשך עבודות הפיתוח של אחד מהם.

שתי ההלוואות הבכירות בנכסים Colonnade ו-Woodmeade (מסגרת כחולה) הן הלוואות שבעל השליטה העמיד ערבות אישית.
ההלוואה בנכס Office Epic (מסגרת אדומה) היא הלוואת בעלים.

ווסטדייל תמורת הנפקת אגח


הנכסים שיועברו לווסטדייל אמריקה

בכפוף להצלחת הנפקת אגרות החוב, בעל השליטה בווסטדייל התחייב לגרום לכך ש-WPAI תעביר לחברה המנפיקה את מלוא הזכויות שלה ב-37 נכסים, לפי ההרכב הבא:
27 נכסים מסווגים כנדל"ן להשקעה – מבנים מניבים לשימוש למגורים.
9 נכסים מסווגים כנדל"ן להשקעה – מבנים מניבים לשימוש משרדים.
1 נכס המסווג כנדל"ן בהקמה.

תחום הפעילות של ווסטדייל מוגדר: "נדל"ן להשקעה ברחבי ארה"ב, תוך התמקדות בנדל"ן מניב, במספר
שימושים: נדל"ן מניב למטרת השכרה למגורים ונדל"ן מניב למטרת השכרה למשרדים."
אזור הפעילות של ווסטדייל – 73% משווי הנכסים ממוקמים במדינת טקסס, והיתר בחמש מדינות: וושינגטון, לואיזיאנה, קרולינה הצפונית, וירג'יניה וג'ורג'יה.

רשימת הנכסים המלאה מופיעה בתשקיף בעמודים: 146-145, 161-151


הבטוחה למחזיקי אג"ח ווסטדייל

לפי התשקיף ווסטדייל מתכוונת לשעבד לטובת מחזיקי האג"ח את זכויותיה בשעבוד ראשון בדרגה בשלושה נכסים שהשווי ההוגן שלהם הוא 140.65 מיליון דולר.
להלן הנכסים והנתונים העיקריים נכון ליום 30.9.2018:

1. מתחם המגורים – Woodmeade (נכס מספר 27)
שווי הוגן – 33.45 מיליון דולר
שיעור תפוסה ממוצע: 96.6%
NOI מתואם: 1.71 מיליון דולר
שיעור תשואה מתואם: 5.10%

2. בניין המשרדים – Colonnade (נכס מספר 28)
שווי הוגן – 25.1 מיליון דולר
שיעור תפוסה ממוצע: 78.9%
NOI מתואם: 1.49 מיליון דולר
שיעור תשואה מתואם: 5.94%

3. בניין המשרדים בהקמה – Epic Office (נכס מספר 37)
שווי הוגן – 82.1 מיליון דולר
עלות השקעה כוללת: 131.6 מיליון דולר
עלות השקעה שטרם הושקעה: 60.1 מיליון דולר
NOI צפוי בהנחת ייצוב הנכס: 9.88 מיליון דולר

כאמור, תמורת ההנפקה מיועדת לפרעון שלוש הלוואות קיימות על שלושת הנכסים המיועדים לשעבוד לטובת מחזיקי האג"ח, וכן למימון המשך עבודות הפיתוח והשלמת הקמת הפרויקט Epic Office.

בתשקיף יש מידע על שלושת הנכסים המיועדים לשעבוד במתכונת של גילוי נכס מהותי מאוד בעמודים: 215-200

סופ"ש מצוין
יניב רחימי


תכנים חדשים בבלוג אג"ח פתוחים באופן בלעדי במשך שבוע רק לחברים במועדון אג"ח – CluBond.
הצטרפו למועדון אג"ח – CluBond וקבלו גישה לתכנים מקצועיים ועדכונים על פוסטים חדשים.

שלב ראשון: מוסיפים לאנשי הקשר בנייד את המספר 0504-233-113.
שלב שני: שולחים הודעת וואטסאפ עם שם מלא ועם המילה "צרף".
שלב שלישי: מקבלים הודעת אישור בוואטסאפ עם קוד הגישה.


אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.

תגובות