נכסים ובנין- על שום מה? על שומת מס הכנסה

שבוע טוב חברים,
נכסים ובנין חתמה על הסכם עם פקיד השומה לפיו היא תשלם 3.2% מהדרישה המקורית של מס הכנסה.
וגם, הנקודות המעניינות על נכסים ובנין מתוך דוח הדירוג שפורסם בסופ"ש.


1. הסכם עם פקיד שומה

נכסים ובנין עדכנה ביום חמישי על הסכם שנחתם לסגירת שומות המס לשנים 2015-2012 כנגד תשלום של כ-6 מיליון שקל.
על פניו, זה נראה דיווח סטנדרטי של חברה ציבורית שמגיעה להסכם עם פקיד השומה ביחס לשומות המס שלה.

אלא שאם נלך לדיווח המקורי של נכסים ובנין על קבלת שומות מס הכנסה, נגלה שהדרישה המקורית של מס הכנסה עמדה על 187 מיליון שקל.

ביום 4 ביולי 2017 קיבלה החברה מרשות המסים שומות מס הכנסה על פי מיטב השפיטה לשנים 2015-2012 ,לפיהן נדרשת החברה לשלם מס הכנסה בסך כולל של כ-172 מיליון ש"ח (כ-187 מיליון ש"ח כולל הפרשי הצמדה וריבית כחוק למועד הדו"ח), כתוצאה מאי התרת קיזוז הפסדים.

האם ההסכם שנחתם עם פקיד השומה צפוי להשפיע על המניה של נכסים ובנין בתחילת השבוע?
בשלושת ימי המסחר שלאחר הדיווח על דרישת המס המקורית מניית נכסים ובנין רשמה תשואת חסר ביחס למדד ת"א-125.
בתאריכים 6-4 ביולי 2017 מניית נכסים ובנין ירדה ב-3.7%, בזמן שמדד ת"א 125 עלה ב-0.1%.
ואידך זיל גמור.


2. נזילות גבוהה, פיזור חלש

כשעה וחצי לפני הדיווח על ההסכם שנחתם עם פקיד השומה, חברת מידרוג פרסמה דוח מעקב על נכסים ובנין.
דירוג האשראי של נכסים ובנין נותר ללא שינוי (A1), ואופק הדירוג נותר יציב.
ידוע שמקובל להתייחס לדירוגים כשהם יורדים, פחות מזה כשהם עולים, ולאלו שנותרים ללא שינוי לא להתייחס בכלל.
הפעם בחרתי לחרוג מהמקובל ולהפנות את תשומת הלב לשתי נקודות מעניינות שדוח הדירוג מתייחס אליהן.

  • יתרון בולט: נזילות וגמישות פיננסית
    במידרוג מצביעים על כך שלנכסים ובנין יש יתרות נזילות גבוהות של 1.3 מיליארד שקל, מול פירעון קרן אג"ח של כ-0.5 מיליארד שקל בכל אחת מהשנים 2023-2019.
    בנוסף לכך נכתב בדוח המעקב שנכסים ובנין נהנית מגמישות פיננסית הודות לנדל"ן לא משועבד בשווי של כמיליארד שקל, ולהחזקה במניות לא משועבדות בשווי של כ-2.5 מיליארד שקל.
  • חיסרון בולט: פיזור נכסי חלש
    במידרוג מציינים שלחברת נכסים ובנין יש פיזור נכסי חלש לרמת הדירוג, בעיקר לאור נכס מרכזי המהווה כ-32% מה-NOI וכ-34% מה-NAV של החברה.
    בנוסף, לחברה יש חשיפה לשוכר מהותי (HSBC) שמהווה כ-12% מהיקף ההכנסות של החברה משכירות. מנגד, בדוח הדירוג נכתב שהסיכון הזה מתמתן לאור איכותו של השוכר ומספר שוכרים רב בנכסי החברה.

שווי מגדל HSBC בדוחות של נכסים ובנין ל-30.9.2018 הוא 921 מיליון דולר.
הבניין הלוהט מניב NOI שנתי של 44 מיליון דולר ולכן שיעור התשואה שלו הוא 4.8% = 921 / 44.
המשמעות של כל עליה של 0.1% בשיעור התשואה היא ירידה של כ-20 מיליון דולר בשווי הנכס.
כך לדוגמא, אם מגדל HSBC יתומחר לפי שיעור תשואה של 5.0%, השווי שלו יהיה 880 מיליון דולר.

מגדל HSBC בניו יורק
(מתוך הדוחות הכספיים ל-Q3/2018)

מגדל HSBC בניו יורק

שבוע טוב,
יניב רחימי


תכנים חדשים בבלוג אג"ח פתוחים באופן בלעדי במשך שבוע רק לחברים במועדון אג"ח – CluBond.
הצטרפו למועדון אג"ח – CluBond וקבלו גישה לתכנים מקצועיים ועדכונים על פוסטים חדשים.

שלב ראשון: מוסיפים לאנשי הקשר בנייד את המספר 0504-233-113.
שלב שני: שולחים הודעת וואטסאפ עם שם מלא ועם המילה "צרף".
שלב שלישי: מקבלים הודעת אישור בוואטסאפ עם קוד הגישה.


אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.

תגובות