ישראל קנדה מציפה ערך לדורסל

ישראל קנדה שבשליטת ברק רוזן ואסי טוכמאייר רוכשת את מתחם אורדן שבנתניה, בתמורה ל-134 מיליון שקל.
שווי המתחם בדוחות של המוכרת, חברת דורסל שבשליטת גבי בוגנים, הוא 85 מיליון שקל (לפי הערכת שווי מ-31.12.2017)
מכאן שחברת ישראל קנדה רוכשת את מתחם אורדן מדורסל בתמורה למחיר שגבוה ב-58% מהערכת השווי העדכנית שלו.


מתחם אורדן

מתחם אורדן שוכן באזור התעשייה הצפוני של נתניה.
המתחם נמצא בקרבת תחנת הרכבת של נתניה צפון, שכונת המגורים החדשה קריית רבין, מכללת נתניה ואצטדיון הכדורגל החדש של נתניה.
בדוחות של דורסל נכתב שבשנים האחרונות אזור התעשייה נמצא בתנופת פיתוח ומשנה את אופיו מאזור של תעשייה ומוסכים לאזור מסחרי ומשרדים.

שוכר יחיד: מפעל אורדן

חברת דורסל רכשה את מתחם אורדן מחברת אורדן תעשיות באוגוסט 2005 בתמורה ל-58.7 מיליון שקל.
בין חברת דורסל לאורדן תעשיות נחתם הסכם חכירה לתקופה של 10 שנים (עד אוגוסט 2015).
אורדן קיבלה זכות להאריך את תקופת החכירה ל־3 תקופות נוספות של 5 שנים כל אחת.
ביולי 2014 אורדן הודיעה לדורסל על מימוש האופציה הראשונה (עד אוגוסט 2020).
דמי החכירה המשולמים על ידי אורדן לדורסל הם 1.35 מיליון דולר בשנה.


נתונים עיקריים של מתחם אורדן

בשנת 2017 מתחם אורדן הניב לדורסל NOI של 4.9 מיליון שקל (שהם 1.35 מיליון דולר)
השווי ההוגן של הנכס הסתכם ב-84.9 מיליון שקל (אחרי שיערוך של 2.5 מיליון שקל)
כך ששיעור התשואה בפועל הוא 5.8% ( 5.8% = 84.9 / 4.9 )

מתחם אורדן - נתונים עקריים - דוחות דורסל
מקור: דוחות דורסל לשנת 2017

הערכת השווי למתחם אורדן

על הערכת השווי של מתחם אורדן חתום ארז כהן, מחברת ז.כ. מחקר וסקרים (1989) בע"מ.
בשורה התחתונה השווי של מתחם אורדן נכון ל-31.12.2017 הוערך ב-84.9 מיליון שקל.

מודל הערכת השווי מבוסס על היוון תזרימי מזומנים וגישת ההשוואה בתום חוזה השכירות.
שיעור ההיוון שנלקח לצורך הערכת השווי הוא: 7.7% לתעשייה, ו-6.5% לקרקע.
בהערכה בגישת ההשוואה נלקחו בחשבון שלושה נכסים באזור התעשייה נתניה.

מתחם אורדן - הערכת שווי
מקור: דוחות דורסל לשנת 2017

עסקת ישראל קנדה – דורסל

מה רואה דורסל?

דורסל רכשה את המתחם ב-2005 בפחות מ-60 מיליון שקל, ומכרה אותו אחרי 13 שנים ב-134 מיליון שקל.
לפי הדיווח של דורסל על מכירת מתחם אודרן כנגד הנכס יש לדורסל שתי הלוואות ביתרה כוללת של כ-39 מיליון שקל.

היות שהנכס מוצג כיום בדוחות של דורסל לפי שווי של 85 מיליון שקל, דורסל תכיר ברווח לפני מס של כ-48 מיליון שקל.
( 48 ~ = 85 – 134 )

מה רואה ישראל קנדה?

לאורדן יש זכות להאריך את תקופת החכירה ל־2 תקופות נוספות של 5 שנים כל אחת (מ-2020 עד 2030).
הזכות להארכת תקופת החכירה היא לפי שיקול הדעת של אורדן בלבד.
אם אורדן תממש את זכותה להאריך את תקופת החכירה, ישראל קנדה תקבל מדי שנה שכר דירה של 1.35 מיליון דולר.
(1.35 מיליון דולר = 5 מיליון שקל לפי שע"ח של 3.7).

היות שישראל קנדה רכשה את הנכס ב־134 מיליון שקל, המשמעות היא שהתשואה של ישראל קנדה בפועל היא 3.7%.
( 3.7% = 134 / 5 )

התכניות של ישראל קנדה

סביר להניח שישראל קנדה לא הייתה נכנסת לעסקה עם תשואה זניחה של 3.7%.
כי עם כל הכבוד לאזור התעשיה הצפוני של נתניה, זה בכל זאת לא מנהטן…
האינטרנט של ישראל קנדה הוא שינוי תב"ע והוספת זכויות בניה.

בדיווח של ישראל קנדה על רכישת מתחם אורדן יש התייחסות לתוכניות החברה ביחס למקרקעין ולמבנה:

"בכוונת החברה לפעול להשבחת המקרקעין על-ידי תוספת משמעותית של זכויות בניה בשימושים מעורבים באמצעות קידום תכנית מפורטת בוועדות התכנון. בכוונת החברה לפעול לשיווק שטחים ו/או זכויות הבניה שיווצרו מכח התכנית המשביחה. החברה שומרת לעצמה את הגמישות לביצוע הליכי השיווק הן במסגרת של מכירות חלקים במקרקעין והן במסגרת של הכנסת שותפים נוספים ו/או בכל דרך אחרת."

בכתבה שפורסמה הבוקר ב"כלכליסט" (ישראל קנדה יוצאת לראשונה מחוץ לגוש דן", גולן חזני) נכתב:
"בישראל קנדה מקווים שפתיחת כביש איילון צפון החדש בסמוך תביא להגדלת הביקושים באזור. החברה מתכוונת ליזום תב"ע חדשה, שתגדיל משמעותית את נפחי הבנייה לפרויקט רחב היקף שהיא מעוניינת להקים במקום, שיכלול משרדים ומסחר".

מימון העסקה על ידי ישראל קנדה

ישראל קנדה רוכשת את הנכס עם שותפים (ישראל קנדה – 60%, צדדים שלישיים – 40%).
בדיווח של ישראל קנדה יש התייחסות לאופן מימון העסקה:

"בכוונת החברה לממן את רכישת המקרקעין על ידי החברה הרוכשת ממימון חיצוני ו/או גיוס הון ו/או חוב (לחברה תשקיף מדף בתוקף עד לחודש פברואר 2019) ו/או צירוף שותפים לחברת הפרויקט ו/או מכירת חלקים ו/או זכויות מהמקרקעין ו/או מהון עצמי."


הצפת ערך

השווי של מתחם אורדן מזנק ב-58% מבלי שחל שינוי בנכס.
השוכר יישאר מפעל אורדן, דמי השכירות יישארו 1.35 מיליון דולר בשנה, והתפוסה תישאר ברמה של 100%.
רק הערך של המתחם משתנה, משווי של 85 מיליון שקל בדוחות של דורסל, לשווי של 134 מיליון שקל בעסקה עם ישראל קנדה.

הצפת הערך תגיע לישראל קנדה אם וכאשר החברה תצליח לשנות תב"ע ולקבל זכויות בנייה נוספות.
אפשרות נוספת היא שישראל קנדה תגיע להבנות עם אורדן לשינוי בהסכם החכירה.
עד אז, ישראל קנדה מציפה ערך לדורסל.

שבוע טוב ומבורך
יניב רחימי

לקבלת עדכונים בוואטסאפ על תכנים חדשים בבלוג אג"ח:
א. הוסיפו לאנשי הקשר את המספר 0504-233-113
ב. שלחו הודעת וואטסאפ עם שם מלא והמילה "צרף"


אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.

תגובות