מדריך דוח רווח והפסד – NOI [פרק 6]

בארבעת הפרקים הראשונים בסדרה עסקנו בסעיפים השונים של דוח רווח והפסד.
התחלנו עם ההכנסות, המשכנו להוצאות ומשם לרעשים, וסיימנו עם הרווחים.
בפרק החמישי דנו במגזרים, ובפרק הנוכחי נדבר על מדד ה-NOI.


NOI – Net Operating Income

מדד ה-NOI מציג את הרווחיות התפעולית נטו של נכס מניב (בד"כ נדל"ן).
זהו הרווח לאחר ניכוי הוצאות התפעול של הנכס, ולפני ניכוי מסים וריביות.

NOI והערכת שווי

מדד ה-NOI הוא אחד הפרמטרים החשובים בהערכת שווי של נכסים מניבים.
חלוקת ה-NOI בשיעור ההיוון המתאים ("Cap Rate") מספקת אינדיקציה לשווי של הנכס.

לדוגמא:
נניח שההכנסות השנתיות מנכס מניב הן 120 מיליון שקל.
הוצאות התפעול של הנכס המניב הן 20 מיליון שקל.
מכאן שה-NOI של הנכס הוא 100 מיליון שקל.
אם נהוון את ה-NOI בשיעור היוון של 8%, נקבל שהשווי של הנכס המניב הוא: 1,250 מיליון שקל (100 לחלק ל-8%).

שימו לב:
חלוקת ה-NOI ב-Cap Rate מהווה את אחת האינדיקציות לקביעת השווי של הנכס המניב, בנוסף לאינדיקציות נוספות כגון: שווי שוק של נכסים דומים, מכירי מכירה למ"ר הנגזרים מעסקאות אחרונות שבוצעו באזור וכדומה.

אמות – Cap Rate

אם נחלק את ה-NOI ב-Cap Rate נקבל אינדיקציה לשווי הנכס.
בשיטת הערך המשולש, אם נחלק את ה-NOI בשווי הנכס נקבל את ה-Cap Rate.

שווי הנדל"ן להשקעה של חברת אמות השקעות המיוחס לשטחים מושכרים ליום 30 ביוני 2018 הוא: 9,626 מיליון שקל (בירוק).
ה-NOI השנתי המתוקנן (NOI שנתי על בסיס NOI ברבעון השני 2018 ו-NOI צפוי ע"פ חוזי שכירות חתומים) הוא 692 מיליון שקל (בכתום).
לפיכך, שיעור התשואה המשוקלל הנגזר מנדל"ן מניב להשקעה (Cap Rate) הוא 7.19% (בכחול).

אמות - NOI cap rateNOI ושירות החוב

מדד ה-NOI, לאחר הפחתת הוצאות תחזוקה שוטפת לצורך שמירה על הקיים ("Capex"), משמש למדידת תזרים המזומנים החופשי הפנוי לשירות החוב הפיננסי שנלקח לצורך מימון רכישת הנכס.

שימו לב:
ה-NOI לא מציג תזרימי מזומנים מפעילות שוטפת
לא משקף מזומנים שבנמצא למימון כל תזרימי המזומנים של הקבוצה
אינו אמור להיחשב כתחליף לרווח הנקי לצורך הערכת תוצאות הפעילות של הקבוצה.

NOI מנכסים זהים

חברות שמחזיקות במספר נכסים מניבים מציגות את ה-NOI ברמת החברה.
מדד ה-NOI ברמת החברה מושפע משינויים במצבת הנכסים. כאשר נכס נמכר או כאשר מתווסף נכס חדש לתיק הנכסים של החברה, הדבר יבוא לידי ביטוי בשינוי ב-NOI.
מדד ה-NOI מנכסים זהים ("Same Property NOI") מנטרל את השינויים שנובעים כתוצאה מגריעה או מהוספה של נכסים בתיק, ומאפשר בחינה של השינויים ברווחיות של תיק קבוע של נכסים.
לצורך חישוב מדד ה-NOI מנכסים זהים נלקחים בחשבון רק נכסים שהיו חלק מתיק הנכסים של הקבוצה במהלך כל תקופת ההשוואה.

גזית גלוב – NOI

ה-NOI של גזית גלוב ברבעון השני של 2018 הסתכם ב-423 מיליון שקל.
(עליה של 7.4% בהשוואה ל-NOI בתקופה המקבילה אשתקד)

גזית גלוב - NOI


הפרק הקודם בסדרה: מגזרים [פרק 5]
הפרק הבא בסדרה: FFO [פרק 7]
לקבלת עדכונים בוואטסאפ על תכנים חדשים בבלוג אג"ח:

א. הוסף לאנשי הקשר שלך את המספר 0504-233-113
ב. שלח הודעת וואטסאפ עם שמך המלא ועם המילה "צרף"

גאון ושבר בלוג אגח

אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.

תגובות