הבנק הקטן של מבטח שמיר

שלוש שנים חצי אחרי שמבטח שמיר השלימה את מכירת אחזקותיה בתנובה לברייט פוד הסינית תמורת מיליארד שקל, בעל השליטה בחברה, מאיר שמיר עדיין מחפש השקעה ריאלית משמעותית. מחפש ולא מוצא.

שיכון ובינוי חמקה לו בין האצבעות כי שרי אריסון העדיפה למכור לנתי סיידוף שלא דרש שיפוי;
קרדן אן.וי קיבלה מהסינים הצעה לרכוש את תה"ל בסכום שאי אפשר לסרב לו;
ותנובה? ברייט פוד הודיעה למאיר שמיר שהיא בכלל לא מעוניינת למכור.

אבל לא אלמן ישראל.
מבטח שמיר בעידן שאחרי תנובה היא לא קבוצה ריקה.
בפוסט הזה אציג את אחת הפעילויות המעניינות בפורטפוליו של מבטח שמיר.
פעילות שמציבה מראה לא מחמיאה בפני כל מי שמשקיע בשוק אגרות החוב המקומי.


מניף שירותים פיננסים

מבטח שמיר מחזיקה ב-73.8% מחברת מניף שירותים פיננסיים, שמעמידה אשראי ליזמים בתחום הנדל"ן, בעיקר כהלוואות להשלמת הון עצמי.

מה זה אומר "השלמת הון עצמי"?
כדי לקבל מימון בנקאי לפרויקט נדל"ן, על היזם להציג הון עצמי שנקבע כאחוז מסוים מהיקף ההלוואה.
יזמים שאין ברשותם הון עצמי בהיקף מספק יכולים לקבל הלוואה להשלמת הון עצמי (הלוואת מזנין).
ההלוואה מאפשרת ליזם להציג בפני הבנק את ההון הנדרש ולקבל את הליווי הבנקאי שהוא זקוק לו.

לפני הלווה, אחרי הבנק

מרבית המימון שחברת מניף מעמידה ללקוחותיה מובטח בשעבוד שני אחרי הבנק המלווה של הפרויקט.
המשמעות של שעבוד מדרגה שניה היא שבתרחיש שהפרויקט נכשל, קודם כל יש לפרוע את החוב לבנק המלווה שנהנה משיעבוד ראשון ורק אחר כך יפרע החוב למניף, שלא יכולה ליזום מהלכים של מימוש הבטוחה ללא הסכמת הבנק המלווה.

אולם במסגרת המימון מניף מקבלת עדיפות על פני היזם בהחזר ההשקעה.
כלומר על היזם לפרוע את ההלוואה שקיבל ממניף לפני שהוא מתחיל להחזיר את ההון העצמי שהשקיע בפרויקט.

בעולם המימון יש דרג ויש זרג.
כשהפרויקט נכשל – הבנק נהנה מעדיפות והיזם נמצא בסוף התור.
כשהפרויקט מצליח – היזם נהנה מהתשואה הגבוהה, והבנק מסתפק בפחות.

נתוני אשראי של מניף

החל משנת 2018 מבטח שמיר פועלת בארבעה תחומים:
השקעות בתחום הנדל"ן, השקעות בחברות טכנולוגיה, השקעות ריאליות, והשקעות מימוניות.
בדוח האחרון של מבטח שמיר נחשפו כמו נתונים מעניינים על הפעילות של מניף ששייכת למגזר השקעות מימוניות.

מניף ריכוז נתוני אשראי

לפי הטבלה שמופיעה בדוח לרבעון השני 2018, היקף האשראי שמניף העמידה לכלל הפרויקטים הוא 328.7 מיליון שקל.
מתוך הסכום הזה, יתרת האשראי בפיגור עומדת על 22.6 מיליון שקל, לעומת 15.7 מיליון שקל בתחילת השנה.
הנתונים בטבלה לא כוללים אשראי עבור פרויקטים בחו"ל והפרשות כלליות לחובות מסופקים.


הריבית של מניף

כמה עולה השלמת הון עצמי?

טווח הריביות שיזמי הנדל"ן משלמים למניף נע בטווח של 16%-14% בריבית קבועה, או פריים פלוס 14%-12.5% בריבית משתנה.

"ליום 30 ביוני 2018 למניף שש הלוואות בהיקפים של 36.5-15 מיליון ש"ח המהוות, יחד, כ-42% מהיקף האשראי הכולל שהועמד על ידי מניף להלוואות בישראל, שהועמדו לתקופות של 3-6 שנים (כולל הארכות). טווח הריבית בהלוואות הנ"ל הינו 14%-16% בריבית קבועה או פריים + 12.5%-14% . למניף אין תלות באף אחת מההלוואות הנ"ל."

טווח הריביות של מניף אופייני להלוואות מזנין, שהן למעשה שכבת ביניים בין ההלוואה הבנקאית לבין ההון העצמי של היזם.
בהתאם לכך, הריבית גבוהה יותר ממה שמקבל הבנק המלווה (הבנק המלווה מקבל שיעבוד ראשון על הנכס),
אבל נמוכה יותר מהתשואה שהיזם צפוי לקבל אם הפרויקט יצליח כמתוכנן (על הנייר כל פרויקט מצליח).

השלמת הון עצמי באמצעות אג"ח

מבטח שמיר לא המציאה את גלגל המינוף.
חברות ציבוריות רבות מסתייעות בשוק ההון להשלמת הון עצמי.
הן עושות זאת על ידי גיוס חוב באמצעות הנפקות אגרות חוב מהציבור.

במהות, אין הבדל של ממש בין הלוואות המזנין של מניף לחוב שהחברות הציבוריות מגייסות בשוק האג"ח.
בשני המקרים מדובר בהלוואות שמשמשות להשלמת ההון העצמי.

ההבדל מצוי בתנאי ההלוואות:
ההלוואות של מניף מובטחות בשעבוד שני על הנכס שביזום ונושאות ריבית של 15%;
ההלוואות בשוק ההון לא מובטחות או מובטחות בשעבוד על עודפים, ונושאות ריבית ממוצעת של 5%.

היתרון היחיד שיש לאגרות החוב הוא שהן סחירות.
הנה לכם שאלה רטורית לסיום, האם הסחירות של אגרות החוב שווה שיעבוד נחות (במקרה הטוב) וריבית נמוכה בפער של 10%?


נ.ב

בעקבות התכתבות עם הקורא אייל אמזלג נזכרתי במקרה שבו פלאזה סנטרס הנפיקה אג"ח לא סחיר עם ריבית של 5%.
לפי תנאי האג"ח, רישום הסדרה למסחר בבורסה לניירות ערך בתל אביב היה מביא לירידה בריבית לרמה של 4.5%.
המשמעות: מחיר אי הסחירות הוא 0.5%.

"The Series A Notes bear an annual interest rate of 5%, which will be reduced to 4.5% once they are listed for trade on the TASE."

גמר חתימה טובה וסוף שבוע מצוין
יניב רחימי


לקבלת עדכונים בוואטסאפ על תכנים חדשים בבלוג אג"ח:
א. הוסף לאנשי הקשר שלך את המספר 0504-233-113
ב. שלח הודעת וואטסאפ עם שמך המלא ועם המילה "צרף"


גאון ושבר בלוג אגח

אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.

תגובות