בשבוע שעבר התפרסם בכלכליסט ניתוח פרי מקלדתי על קבוצת שיכון ובינוי ובאותו יום התקיים כנס המשקיעים השנתי של החברה.
בחלק הראשון של הפוסט אציג את עיקרי הניתוח על שיכון ובינוי ("דוחות 2017 – הטוב, הרע והמכוער"),
ובחלק השני אשתף בתובנות מתוך כנס המשקיעים ("כנס המשקיעים – יובל דגים לא יודע")
חלק ראשון: דוחות 2017 – הטוב, הרע והמכוער
את הדוחות השנתיים של שיכון ובינוי אפשר לפרק בקלות לשלוש קבוצות:
הטוב – מגה פרויקט בטקסס; נדל"ן למגורים באירופה; קבלנות תשתית ובניה בישראל; פעילות איי.די.או.
הרע – מגה פרויקט בקולומביה; נדל"ן למגורים בישראל; קבלנות תשתית ובניה בחו"ל; מפעל אלקון.
והמכוער – פרשת השחיתות לכאורה בפעילות של קבוצת שיכון ובינוי באפריקה.
1. מגה פרויקטים
הטוב – טקסס | הרע – קולומביה
במטרה להקטין את החשיפה לפעילות של הקבוצה באפריקה, הנהלה שיכון ובינוי אימצה אסטרטגיה שקיבלה את השם "Go West".
כפועל יוצא מכך שיכון ובינוי זכתה בשני מגה-פרויקטים: בקולומביה ובטקסס. בעוד שהפרויקט בקולומביה מסב לשיכון ובינוי הפסדים, זה שבטקסס מסתמן כמוצלח. בפרויקט בקולומביה נרשם ב-2017 הפסד גולמי בשיעור של 5%, ואילו שיעור הרווח הגולמי בפרויקט של שיכון ובינוי בטקסס הגיע השנה שהסתיימה ל-15%.
תמצית הבעיות של שיכון ובינוי בקולומביה
(מתוך הדוחות הכספיים לשנת 2017)
"בשל העיכובים והאילוצים בהקמת הפרויקט כפי שתואר לעיל, החליטו המממנים לעצור את המשך משיכות החוב עד לגיבוש תוכנית מוסכמת עם המדינה להשלמת הפערים. כתוצאה מהאמור לעיל, הופסקו התשלומים מהזכיין לקבלן ההקמה בגין עבודות שבוצעו מעבר לחודש אוקטובר 2017 , כאשר ממועד זה קבלן ההקמה מממן את הפרויקט ממקורותיו העצמיים. הערכת קבלן ההקמה היא כי יידרש מימון של כ- 51 מיליון דולר עד לחידוש משיכות החוב. נוכח אי הוודאות באשר להמשך העבודות במקטעים 4 ו 5- ובאשר לסעיפי הקנסות, נרשמה בתקופת הדוח הפרשה להפסד צפוי בסך כ 5- מיליון דולר בגין הפרויקט במסגרת סעיף עלות העבודות שבוצעו."
2. נדל"ן למגורים
הטוב – אירופה | הרע – ישראל
פעילות יזמות הנדל"ן של שיכון ובינוי באירופה (פולין, צ'כיה, רומניה וסרביה) מהווה תמונת ראי לפעילות הנדל"ן למגורים של הקבוצה בישראל.
בזמן שבישראל ניכרת האטה ענפית בקצב מכירת הדירות, שיכון ובינוי מציגה צמיחה מרשימה בפעילותה באירופה, עד שבשנה שעברה שיכון ובינוי מכרה לראשונה יותר דירות בחו"ל מכפי שהיא מכרה בישראל.
חוזים שנחתמו למכירת יחידות דיור
(שנים 2017-2015)
3. קבלנות תשתית ובניה
הטוב – ישראל | הרע – חו"ל
שנת 2017 התאפיינה בקשיי גבייה במרבית מדינות הפעילות של קבוצת שיכון ובינוי באפריקה. עיכוב באישור התקציב הממשלתי בניגריה לשנת 2017 הביא להאטה בקצב התשלומים וכתוצאה מכך להאטה בקצב הפעילות של הקבוצה בפרויקטים במהלך המחצית השנייה של השנה. לעומת זאת, בישראל נרשם בשנת 2017 זינוק של 49% ברווח מפעולות של מגזר קבלנות תשתית ובניה בישראל שהסתכם ב-123 מיליון שקל.
רווח מפעולות במגזר קבלנות תשתית ובניה
(שנים 2017-2015)
4. מגזר אחרים
הטוב – איי.די.או | הרע – מפעל אלקון
מגזר "אחרים" כולל את מפעל אלקון הכושל שמסב לשיכון ובינוי הפסדים, אך גם את ההחזקה ב-37.5% מניות איי.די.או גרופ, שמחזיקה ב-38.4% ממניותיה של ADO פרופרטיז שנסחרת בפרנקפורט.
בשנת 2017 שיכון ובינוי הכירה בהפסד של 75 מיליון שקל כתוצאה מירידת ערך של מפעל אלקון, שלא עמד בחלק מאמות המידה הפיננסיות להן התחייב במסגרת המימון הבנקאי. מנגד, בפעילות של קבוצת איי.די.או בברלין נרשם שיפור שבא לידי ביטוי בצמיחה במספר יחידות הדיור, בעליה ב-NOI, בעליה בדמי השכירות הממוצעים למ"ר (באירו).
השיפור בתוצאות קבוצת איי.די.או
(שנת 2017 VS 2016)
המכוער
אם הגעתם עד לכאן, אתם בוודאי שואלים את עצמכם "לאן נעלם המכוער?" אז למרבה הצער, "המכוער" לא נעדר.
את התואר "המכוער" מקבלת פרשת השחיתות לכאורה של קבוצת שיכון ובינוי, וזה המקום לעבור לנושא השני בפוסט: כנס המשקיעים השנתי של שיכון ובינוי, שבמהלכו התייחסה הנהלת הקבוצה לחקירה וסיפקה כמה תובנות מעניינות.
הצטרפו לעמוד הפייסבוק של בלוג אג"ח
חלק שני: כנס המשקיעים – יובל דגים לא יודע
השפעת החקירה על שיכון ובינוי
בכנס המשקיעים השנתי של שיכון ובינוי פגשתי לראשונה את יובל דגים, המנכ"ל החדש של שיכון ובינוי, שנכנס לתפקידו בסוף 2017.
בשלב השאלות דגים התבקש להתייחס לחוסר הודאות ביחס להשלכות חקירת המשטרה בחשד לשחיתות בפעילות של שיכון ובינוי.
תשובתו של דגים הייתה מורכבת משני חלקים:
1. לדבריו, נכון להיום הפעילות של שיכון ובינוי ב-SBI לא נפגעה.
2. הוא לא יודע מה יהיה בהמשך ואיך החקירה תתפתח.
יתכן שלצופה מהצד הדבר יראה כמובן מאליו, אבל המציאות היא שיש מעט מנהלים שתשמעו אותם אומרים "אני לא יודע".
לא יודע מה אתכם, אבל אני אהבתי לשמוע את דגים מדבר "דוגרי", בלי למרוח את המשקיעים, ובלי לפזר הבטחות והצהרות.
הבנק העולמי
מנהל הכספים הראשי של שיכון ובינוי, טל רז, התייחס לאשראי שקבוצת שיכון ובינוי קיבלה מהבנק העולמי.
לדבריו, הבנק העולמי מממן 4 פרויקטים של הקבוצה בקניה בהיקף של כ-60 מיליון דולר, ש-3 מהם נמצאים לקראת סיום.
בנוסף, הבנק העולמי אמור לממן פרויקט באתיופיה בהיקף של 130 מיליון דולר, שלא הופיע בצבר של שיכון ובינוי ליום 31.12.2017.
שירות החוב
החלק האחרון של המצגת עסק ב"עיקרי התוצאות הכספיות" של שיכון ובינוי.
במהלך הצגת השקף "מקורות ושימושים" אמר טל רז (CFO): "אין לי ספק שנוכל לשרת את החוב השנה ובשנים הבאות".
רז ציין ששירות החוב של שיכון ובינוי לא בנוי על SBI, שכבר שנים לא חילקה דיבידנדים.
לגבי תשואת האג"ח אמר רז: "יש כאן עיוות, אני לא מבין מדוע הוא נסחר במרווחים כל כך גבוהים".
לדבריו יתכן ששיכון ובינוי תרצה למחזר חוב, אולם ציין שאין לחברה כוונה לגייס במרווחים לא מתאימים.
רז התייחס לעסקת כרמלטון והעריך ששיכון ובינוי תקבל את התמורה כבר בשבועות הקרובים (580 מיליון שקל).
***
שורה תחתונה, נער הייתי וגם זקנתי, ולא ראיתי מנהל כספים שהצדיק את עליית תשואות אגרות החוב שהנפיק, ולא פגשתי מנהל כספים שפקפק ביכולת הפירעון של החברה שבה הוא עובד. את מקצתם ראיתי פורעים את החוב במועדו עד השקל האחרון, ואת מקצתם פגשתי באסיפות מחזיקי אג"ח ובדיונים על הסדר חוב.
לפיכך, ומבלי להביע עמדה ביחס ליכולת שירות החוב של שיכון ובינוי, התרשמתי יותר מהכנות של דגים, מאשר מהביטחון של רז.
***
אהבת את הפוסט? רוצה לפרגן? הנה כמה רעיונות:
שתף את הפוסט עם חברים
(למה לשמור את כל הטוב הזה רק לעצמך?)
הצטרף לבלוג אג"ח וקבל עדכונים במייל
(השירות בחינם, למרות שהוא שווה מיליונים)
הזמן את הספר "גאון ושבר"
(ספר מעולה, ואני אובייקטיבי לגמרי…)
הזמן את הספר "גאון ושבר" על עלייתה ונפילתה של אי.די.בי,
וקבל אותו עם שליח עד אליך בעלות של 69 שקל
"ספר נפלא וחשוב.
חובה לכל מי שנמצא בעולם העסקים ושוק ההון"
(רו"ח שלומי שוב, סגן דיקן ביה"ס אריסון למנע"ס, הבינתחומי הרצליה)
אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.
