קניונים 2017: העבר נראה טוב

קניונים 2017 - העבר נראה טוב

המניות של חברות הקניונים, מליסרון ועזריאלי, איבדו מתחילת השנה כ-18% מערכן.
ברקע: חשש ממשבר חריף בענף האופנה, שאחראי על חלק ניכר מהכנסות הקניונים.

בפוסט הזה אתייחס למספר נתונים מתוך הדוחות הכספיים של מליסרון, עזריאלי וביג, שכולם מצביעים על כך שהאפוקליפסה שרבים חוששים ממנה לא כאן. עדיין.

למען הסר ספק, כל הנתונים בפוסט מתייחסים אך ורק לפעילות הנדל"ן המניב המסחרי בישראל של החברות הרלוונטיות.
כלומר, בנטרול משרדים, דיור מוגן, פעילות בחו"ל ושאר ירקות.

1. רווח תפעולי מהשכרת נכסים מסחריים

שלוש החברות מציגות בשנת 2017 עליה ב-NOI מפעילות הקניונים והמרכזים המסחריים
מליסרון: 3.6%+
עזריאלי: 6.3%+
ביג:       7.2%+

מרכזים מסחרים - NOI

לכאורה, הכל דבש. אלא שהעליה המרשימה הזאת לא נובעת רק משיפור בתוצאות של הנדל"ן המניב המסחרי. חלק מהשיפור מוסבר בתוספת שטחי מסחר. עזריאלי, החברה היחידה מבין השלוש שמפרסמת נתוני NOI מנכסים זהים (Same Property NOI), מדווחת על עליה של 1.7% ב-NOI מנכסים זהים, לעומת עליה של 6.3% ב-NOI.

בשורה התחתונה –
השינוי ב-NOI של המרכזים המסחריים הוא אומנם לא בוננזה גדולה, אבל בוודאי שאי אפשר לומר שזאת נסיגה או הרעה בביצועים.

השאלה המתבקשת היא, מאיפה מגיע השיפור ב-NOI מנכסים זהים?
התשובה לכך טמונה בשילוב של שני גורמים: דמי שכירות ושיעורי התפוסה.

2. דמי שכירות

דמי השכירות החודשיים הממוצעים עלו במהלך שנת 2017 בהשוואה לשנת 2016.
נכון, לא מדובר בדרמה גדולה, אבל גם עלייה של 0.7% (מליסרון), או 0.5% (עזריאלי) הן קריטיות ויורדות היישר לשורה התחתונה.

מרכזים מסחריים - שכר דירה

3.שיעורי תפוסה

גם בשיעורי התפוסה נרשם שיפור.
מליסרון עם תפוסה של 99% ועזריאלי עם תפוסה של 98%, רשמו עליה של 1%.
בביג לא חל שינוי וזה נתון חיובי, כי ביג מדווחת בשנים האחרונות על תפוסה של 100%.

מרכזים מסחריים - שיעורי תפוסה

4. פדיונות השוכרים

הנתון היחיד שקצב מעיב על האווירה החיובית בקניונים הוא פדיונות השוכרים.
מליסרון מציגה ב-2017 עליה ל 0.3% ועזריאלי עליה של 1.3% (בהשוואה ל-2016).
אחרי שנים שבהן התרגלנו לראות עליה של 5%-3%, אין ספק שמדובר בנתון מאכזב וחלש.
אבל, זה עדיין לא אומר שיש ירידה בפדיונות של השוכרים, אלא בלימה / האטה בקצב העליה.

מה הלאה?

אודה ולא אבוש, אינני יודע אם השינוי בפדיונות השוכרים יהיה חיובי או שמא שלילי. מה שברור זה שאם נראה שינוי מגמה בפדיונות השוכרים (כלומר, ירידה בפדיונות) אז הדבר צפוי לחלחל גם לתוצאות העסקיות של החברות שעוסקות בתחום הנדל"ן המניב המסחרי. הפגיעה תבוא לידי ביטוי בדמי השכירות החודשיים הממוצעים ו/או בשיעורי התפוסה, וכפועל יוצא מכך גם ב-NOI מנכסים זהים.

בינתיים, בעלי הקניונים והמרכזים המסחריים מתאימים את פעילותם למציאות בענף הקמעונאות שמשתנה לנוכח השינויים בהרגלי הצריכה של הציבור. שינוי שבא לידי ביטוי בעליה בהיקף הרכישות באמצעות האינטרנט ובעליה ברכישות של הישראלים במסגרת חופשות בחו"ל לאור העלייה במספר הטיסות וכניסתן של חברות התעופה הזרות לישראל המפעילות טיסות מוזלות. החברות בענף הנדל"ן המניב המסחרי מתמקדות בשני מהלכים:

א. ברמת החברה

הקטנת החשיפה לתחום הקניונים והמרכזים המסחריים.
במליסרון חלה ירידה ב-2017 במשקל שטחי הנדל"ן המניב המשמשים למרכזי מסחר וקניונים ומנגד נרשמה עליה במשקל שטחי הנדל"ן המניב המשמשים למשרדים.
בעזריאלי ניתן לראות שחלק משמעותי מתוכניות הייזום של הקבוצה מתמקדים דווקא בתחום הדיור המוגן והמשרדים ופחות בתחום הקניונים.

ב. ברמת הנכס

פחות אופנה, יותר בילוי.
מליסרון מדווחת שיש לה "חשיפה מהותית לשינויים שעלולים לחול בענף האופנה". הסיבה לכך היא שמקורן של 47% מהכנסות הקבוצה הן מענף האופנה. הגם שמדובר בנתון גבוה, הוא נמוך ביחס לנתון שהופיע בדוחות של מליסרון ל-2016 ועמד על 50%.
מי יכנס לשטחי המסחר שיפנו חברות האופנה? כל מי שיכול לספק לציבור הצרכנים סיבה מספיק טובה לבזבז את כספו במרכז המסחרי, ולא באינטרנט מול המחשב או במסע קניות בחו"ל.

***

אהבת את הפוסט? רוצה לפרגן? הנה כמה רעיונות:
שתף את הפוסט עם חברים
(למה לשמור את כל הטוב הזה רק לעצמך?)
הצטרף לבלוג אג"ח וקבל עדכונים במייל
(השירות בחינם, למרות שהוא שווה מיליונים)
הזמן את הספר "גאון ושבר"
(ספר מעולה, ואני אובייקטיבי לגמרי…)


הזמן את הספר "גאון ושבר" על עלייתה ונפילתה של אי.די.בי,
וקבל אותו עם שליח עד אליך בעלות של 69 שקל

"ספר נפלא וחשוב.
חובה לכל מי שנמצא בעולם העסקים ושוק ההון"

להזמנת הספר ולפרטים נוספים


אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.

תגובות