שיכון ובינוי – פה זה לא אירופה

שיכון ובינוי - פה זה לא אירופה

ספטמבר 2017 – שפל במכירת דירות

בחודש ספטמבר 2017 שיכון ובינוי נדל"ן מכרה 22 יחידות דיור בלבד.
אני לא יודע אם זה השפל של כל הזמנים, אבל זאת בוודאות הרמה הנמוכה ביותר בארבע השנים האחרונות.
ברקע: פרויקט "מחיר למשתכן" של שר האוצר, משה כחלון, שהכניס את שוק הנדל"ן למגורים להאטה חריפה (מלבן אדום מימין).
אם יש לכם תחושה ש"בסרט הזה כבר היינו" זה בגלל תוכנית "מע"מ אפס" של שר האוצר הקודם, יאיר לפיד (מלבן אדום משמאל).

נחזור למספרים:
קצב המכירות של שיכון ובינוי נדל"ן בחודש ספטמבר השנה (22 יחידות דיור) היה נמוך ב-58% בהשוואה לזה שנרשם בספטמבר 2016 (52 יחידות דיור), ונמוך ב-78% בהשוואה להיקף המכירות בחודש ספטמבר 2015 (100 יחידות דיור).

בחודש אוקטובר השנה שיכון ובינוי נדל"ן מכרה 29 יחידות דיור, ירידה של 19% בהשוואה לנתוני אוקטובר 2016 (26 יחידות דיור), וירידה של 51% בהשוואה לנתוני אוקטובר 2015 (59 יחידות דיור).

נראה שאפשר יהיה לבשר על חזרה לשגרה רק כששיכון ובינוי נדל"ן תחזור לקצב מכירות של לפחות 60 יחידות דיור בחודש.
אנחנו עדיין לא שם, ולפי כל הסימנים, זה לא הולך לקרות בחודשים הקרובים.

שיכון ובינוי נדל"ן – נתוני מכירות חודשיות
(ספטמבר 2013 – אוקטובר 2017)

שיכון ובינוי - מכירות חודשי

לפני שאתם ממשיכים: הצטרפו לעמוד הפייסבוק של בלוג אג"ח

 

ספטמבר 2017 – גאות במחירי הדירות

בזמן שכמות הדירות ששיכון ובינוי נדל"ן מוכרת נמצאים בשפל, מחירי הדירות דווקא רושמים שיאים חדשים.
המחיר ההמוצע ליחידת דיור ששיכון ובינוי נדל"ן מכרה בספטמבר 2017 עמד על 2.23 מיליון שקל, והיה גבוה מהמחיר הממוצע ליחידת דיור שנמכרה בספטמבר 2016, שהיה גבוה מהמחיר הממוצע ליחידית דיור שנמכרה בספטמבר 2015 וכך הלאה…

באוקטובר 2017 נרשמה ירידה די חדה במחיר הממוצע ליחידת דיור (1.69 מיליון שקל, לעומת 2.02 מיליון שקל באוקטובר 2016).
אולם נראה לי שמוקדם לפתחת תקוות (אם אתם רוצים לרכוש דירה) או חששות (אם אתם רוצים למכור דירה).
ככל שכמות הדירות שנמכרות מדי חודש נמוכה יותר, כך צריך להיות יותר חשדניים ביחס למחיר הממוצע.
ובנוסף, להבנתי הירידה החדה במחיר הממוצע נובעת משינוי בתמהיל הדירות שנמכרו.

שיכון ובינוי נדל"ן – מחיר דירה ממוצע
(במיליוני שקל)

שיכון ובינוי - מחיר דירה ממוצע

3. תמונת הראי – אירופה

מי שרוצה לשאוב עידוד ביחס לפעילות הנדל"ן למגורים של שיכון ובינוי, צריך לנדוד לאירופה.
ייזום הנדל"ן למגורים בישראל נעשה באמצעות החברה הבת, שיכון ובינוי נדל"ן, ופעילות זהה מתבצעת גם באירופה באמצעות RED.

בשנת 2016 ובמחצית הראשונה של 2017 ניכרת האטה בשוק המקומי, אך במקביל נרשמת התעוררות בשוק הדירות באירופה.
כך בזמן שקצב המכירות של שיכון ובינוי נדל"ן הולך ודועך, קצב המכירות של RED באירופה הולך וגדל.
אם לא יהיו הפתעות מיוחדות, בשנת 2017 שיכון ובינוי תמכור יותר דירות בחו"ל מאשר בישראל.

בינואר-יוני 2017 שיכון ובינוי מכרה באירופה 522 דירות:
(72% יותר מכמות הדירות ששיכון ובינוי נדל"ן מכרה בישראל)
וורשה:    243
בלגרד:    104
פראג:     91
בוקרשט: 84

אחרי תקופת קיפאון ארוכה באירופה,  שהחלה במשבר האשראי של 2008, תחום הנדל"ן למגורים במרכז ובמזרח אירופה מראה סימני התאוששות, וממתיק לשיכון ובינוי את הגלולה המרה שהיא נאלצת לבלוע בעקבות פרויקט מחיר למשתכן.

למתקדמים:
הרווחיות של שיכון ובינוי באירופה (34%) גבוהה מזאת של שיכון ובינוי נדל"ן בישראל (23%).
אז למה הפעילות באירופה רק "ממתיקה לשיכון ובינוי את הגלולה המרה?" כי מחירי הדירות באירופה נמוכים משמעותי מאלו שמקובלים בישראל. כך שהרווח האבסולוטי ששיכון ובינוי רואה מכל דירה שנמכרת באירופה נמוך יותר בהשוואה לישראל.

שיכון ובינוי - אירופה

לסיכום, שיכון ובינוי חווה שפל בקצב מכירת הדירות בישראל, ובמקביל נהנית מגאות במכירת הדירות באירופה.
וכמילות השיר:

"פורופופופה, פה זה לא אירופה – פה זה ישראל, תתחיל להתרגל…"


אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות או תחליף לייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.

תגובות