המפתח לדירה נמצא בידיים של הבנקים

בדיוק לפני שבוע פורסם דוח התחלות הבנייה למחצית הראשונה של 2017.
הדוח שפורסם על ידי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מצביע על נתון מעניין:
בשנה האחרונה נרשמה ירידה של 4.6% במספר הדירות שהוחל בבנייתן.

התחלות בניה - רבעון שני 2017
מקור: הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה

בנקאי > יזם > צרכן

בעקבות הדיווח על הירידה בהתחלות הבנייה עלתה הטענה הבאה:
יזמי הנדל"ן מאטים את קצב התחלות הבניה כדי להתמודד עם ההאטה בקצב מכירת הדירות.
אם תרצו, היזמים מווסתים את ההיצע במטרה לשמור על המחירים הגבוהים של הדירות למגורים (סוג של "מחיר מטרה").

נדמה לי שהטענה הזאת, על אף היותה הגיונית, לוקה בקורטוב של תמימות.
היזמים היו רוצים להיות אלו שיושבים לבדם על השיבר של ההיצע ולהיות הגורם הבלעדי שמכריע כמה דירות יבנו.
אלא שכמו בהרבה תחומים, גם בענף הנדל"ן האיש החזק הוא לא היזם, ובטח שלא הצרכן – אלא הבנקאי.
לכן לא הייתי פוסל את האפשרות שהירידה בהתחלות הבנייה נכפתה על יזמי הנדל"ן על ידי המערכת הבנקאית.

הסכמי ליווי בנקאיים בתחום הנדל"ן למגורים כוללים יעדים המבוססים על קצב מכירת הדירות.
הכסף שמממן את הפרויקטים מגיע רק בכפוף לעמידה של היזמים באבני הדרך שנקבעו במסגרת הסכם הליווי.
זוכרים את האקסיומה לפיה הבנקים אוהבים לחלק מטריות רק כשלא יורד גשם?
אז גם במקרה הזה הבנקים אוהבים לתת אשראי רק ליזמים שמוכרים דירות.

Winter is here

ההאטה בקצב המכירות של הדירות למגורים היא בגדר עובדה מוגמרת. עברנו מזמן את השלב של "Winter is coming".
הנה כמה דוגמאות מתוך הדוחות הכספיים של שתיים מהחברות הגדולות בענף:

שיכון ובינוי – ירידה של 44%
במחצית הראשונה של 2017 נמכרו 257 יחידות דיור (באדום),
לעומת 456 בתקופה המקבילה אשתקד (בירוק).

שיכון ובינוי - דירות שנמכרו - מחצית ראשונה 2017

 

אפריקה מגורים – ירידה של 38%
במחצית הראשונה של 2017 נמכרו 188 יחידות דיור (באדום),
לעומת 302 בתקופה המקבילה אשתקד (בירוק).

אפריקה מגורים - דירות שנמכרו - מחצית ראשונה 2017

מחיר למשתכן VS תכנית מע"מ אפס

יזמי הנדל"ן היו רוצים לראות את "מחיר למשתכן" מצטרף לגרף שלפניכם לצד "תוכנית מע"מ אפס", המחאה החברתית, והמשבר העולמי.
המכנה המשותף לכל האירועים על הגרף הוא שתחילתם ציבור שיושב על הגדר וסופם עליות מחירים.
אירועים שהביאו רק לירידות זמניות בקצב מכירת הדירות.

רכישת דירות 2017-2002
מקור: אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר

התקווה של יזמי הנדל"ן ש"מה שהיה הוא שיהיה" מזכירה לי את הסכנה שטמונה בצירוף המילים: "This Time It Is Different".
זה נכון שיש ירידה בקצב התחלות הבניה, וברור שלפי חוקי השוק התכווצות ההיצע תומכת בעליית מחירים, אבל –
ענף הנדל"ן למגורים לא דומה לענף הקמעונאות.
התהליכים ארוכים יותר ואת השפעת המהלכים של היום נראה רק בעוד מספר שנים.

נכון ליום 30.6.2017 מספר הדירות בבנייה פעילה מסתכם ב-113.2 אלף דירות, בהשוואה ל-111.5 אלף דירות בסוף יוני 2016.
אם ההאטה במכירת הדירות תימשך, הבנקים יעשו מה שהבנקים תמיד עושים כשהם מזהים בעיה: סוגרים את הברז.
כשהבנקאים מבקשים בחזרה את המטריות שחולקו בימי שמש, אז ליזמים אין ברירה אלא להוריד את מחירי הדירות.

כאן באה לידי ביטוי החשיבות הקריטית שיש לנחישות ולהתמדה של שר האוצר, משה כחלון.
ככל שתוכנית "מחיר למשתכן" תאריך ימים, כך גדל הסיכוי שהיזמים יהיו אלה שישברו ויורידו את מחירי הדירות.
אחרת, ברגע ששר האוצר יתקפל, הציבור יזנק מהגדר שעליה התיישב בחודשים האחרונים ויסתער על הדירות.
ומה יקרה למחירים?
אתם יודעים – מה שקרה כשתוכנית מע"מ אפס נגנזה, ומה שקרה כשהמחאה החברתית התפוגגה, ומה שקרה אחרי שהמשבר העולמי חלף.

עד כאן לפעם זו.
הארות, תגובות ושאלות יתקבלו בברכה.
אתם מוזמנים להצטרף לקהילת בלוג אג"ח ולקבל עדכונים על תכנים חדשים.

שנה טובה וחג שמח
יניב רחימי


אין לראות בפוסט זה ייעוץ / שיווק השקעות או תחליף לייעוץ / שיווק השקעות המותאם אישית וספציפית ללקוח תוך התחשבות בנתוניו, צרכיו המיוחדים והאחרים. האמור לעיל הנו למטרת אינפורמציה בלבד ומובא כחומר רקע בלבד. לכותב אין עניין אישי בנושא הכתבה.

תגובות